做旅游規劃與開發，必須注重七個三，這是我從事這個行業及區域開發工作多年來得出的結論。

　　1、要注重“三張地圖”：土地利用規劃圖、城鎮規劃圖、行政圖
　　其中土地利用規劃圖是做開發項目土地資源梳理、項目投資測算和財務杠桿分析最重要的依據，里面的建設用地及有條件建設用地是珍貴的用地資源，基本農田是項目建設的限制條件，而其他性質用地則有一定的彈性。城鎮規劃圖為項目的發展指明了方向，便于項目地規劃的銜接，但是有一點應該注意，城鎮規劃指明了方向，但是也不能被其限制死，在一定條件下可以突破，從而促進城鎮規劃的調整。行政圖規定了項目用地權屬問題、邊界問題，這一點如果不清楚后期就會遇到很多糾葛。

　　2、要考慮“三大訴求”：政府的訴求、當地百姓的訴求、開發商的訴求

　　其中政府擔當的角色是政策提供、土地供給、一級開發支持、招商運營支持，其基本訴求是旅游開發升級、關聯產業發展、區域形象建立、區域就業帶動。當地百姓擔當的角色是被征用土地或被流轉土地所有權人，也是未來區域運營潛在的本地人力資源，當地百姓的基本訴求有土地公平的補償、拆遷合理的安置、就業解決、收入提高、生活環境改善等。開發商擔當的角色是區域開發及運營或項目開發與運用的實操方，是資源整合者，他們的基本訴求是項目有操作的可行性，即能夠順利滾動、合理盈利。了解這三大訴求是項目進行規劃設計及制定開發戰略的前提。
　　好的旅游規劃要努力使上述各利益主體之間相互沖突的利益達成一致，要體現各利益主體的責任、重要性和影響力。
　　3、要落實“三大支撐”：項目規劃要提得高、撐得住、落得下
　　提得高是指要有較高的定位體系、目標體系、政策掌握和訴求理解。撐得住是指項目針對提得高具有相應的資源支撐、市場支撐、項目支撐、產品支撐，不能盲目地拔高定位和目標。落得下是指針對項目規劃具有實際的落地方法及開發策略，即規劃方案必須是具有完全的可操作性，可接受的成本，模擬出最接近優化的邊際成本下的旅游產品設計方案。
　　4、要實現“三大匹配”：與其他產業的匹配、與公共投資的匹配、與交通系統的匹配
　　與其他產業的匹配是指和農業、林業、漁業與港口、采礦及工業等相關產業的匹配，這些產業有的是很好的旅游資源，有的提供了很好的潛在市場人群，有的在運作過程中和旅游業會產生正面影響或者負面影響，旅游項目與這些產業部門之間可能會產生沖突。這些都是必須要事先考慮到的。
　　與公共投資的匹配是指旅游開發必須和公共投資匹配，這不僅涉及到項目的資金來源及政策性資金的使用，還涉及到與政府投資項目的對接。因為旅游業開發的投資不僅僅局限于修建旅游設施，基礎設施的修建、資源保護以及旅游產品所依賴的服務也需要一定的資金投入，在很多情況下需要公共部門的參與及公共資金的投入。與交通系統的匹配是指與國家和地區的交通現狀、規劃、交通政策及優先事項相呼應相匹配。

　　5、要做好“三個平衡”：空間功能平衡、時間進度平衡、現金流平衡

　　落實到空間軸是對項目系統的規劃建議，是指一個旅游項目中接待設施、餐飲與購物設施、輔助設施、基礎設施、游憩設施、文化設施、運動設施等要在空間布局及數量上做到平衡。落實到時間軸是對項目系統的開發策略建議，重點指開發時序及開發分期，其考慮重點要素是重要目標的實現、現金流情況、大格局的形成等因素。如某公司的經驗策略是一期必須實現“五個一工程”，即要實現“一個景觀節點、一條景觀大道、一條環線、一個城鎮核心區、一個產業園區”，其系統性就比較強。落實到現金流軸是系統的財務規劃建議，根據開發策略以及自有資金的狀況充分利用財務杠桿落實財務規劃，防止在開發過程中出現財務風險，并節約財務成本。
　　6、要形成“三大格局”：基礎設施格局要大氣，村鎮格局要聚焦，產業格局要聚集

　　基礎設施包括連接性基礎設施和配置性基礎設施，連接性基礎設施是指旅游區邊界以外起點的道路、通訊網絡、水電等基礎設施，在規劃前這些必須搞清楚，以便形成合理對接。配置性基礎設施為根據旅游區開發運營需要在區內建設的基礎設施。這些可以分期實施，但是連接部位所需的空間要一次性留足，以適應未來的發展，滿足負荷的需要。村鎮格局要聚焦，一是便于基礎設施的配套打造，節約成本，二是容易出形象，三是出于生活生產的方便。產業格局要聚集便于產業配套設施打造以及產業鏈的形成，也便于相關生產成本及交易成本的降低。

　　7、要重視“三大要素”:資源、交通、配套
　　三大要素是對一個項目進行判斷的條件。資源一是指項目固有的資源，包括自然景觀、文化景觀以及氣候條件、生態條件、用地情況、產業資源等等，二是指一定條件下可打造的潛力，三是指周邊所擁有的市場資源等。交通情況是指可達性，包括公路、水路、鐵路、航空等。配套是指當地的旅游設施配套，這關系到未來項目的投資額度和可挖掘的潛力。

作者：張洪治