北京華融金盈投資發展有限公司總經理王玉熙

非常高興今天下午能夠參加在咱們智珠寺組織的這一次論壇，我個人簡單介紹一下，我們是西城區的一個國有開發企業，是北京華融金盈公司。我們主要運作的項目是北京白塔寺保護和更新的項目。從2013年我們開始運作這項目一直到現在還沒有完成，應該說很多具體的工作還在路上。今天很高興跟大家和文物局的宋局長也是到現場指導工作，跟大家一塊分享而且也是學習的過程。我今天把白塔寺具體涉及到一些街區更新活化利用這一方面的案例跟各位老師分享一下。

首先白塔寺這項目是在西城區阜成門這位置，大體上37公頃。我們這項目在運作基本政策前提也是完全要按照現在的總規進行整體的運作。大家也都知道現在的總規要求也是非常明確，而且到各個區基層政府的層面也是很多具體執行的政策，現在也已經逐步的明確了。比如說現在像這一種老城區堅決拆尾的及現在沿街包括騰退空間的利用，現在區里面也有很多具體的要求。另外在騰退的空間做什么這一個方面也有越來越多的要求。像老的四合院應該按照什么樣標準進行修繕，按照什么風貌進行修繕。另外對老城的地下空間現在也是有了一個很具體的要求，應該說很大程度上就是禁止利用。

包括一些產權制度，現在也逐步的明確比如說公房不允許轉租轉借現在正在嚴查。很多類似的具體措施應該說對老的城區來講，政府的這一種管理或者是保護性、強制性的措施現在是越來越具體，而且是越來越明確。

另外得出這么一個基本的結論，對于老城的這一種保護和更新，他們一個最重要的基本前提是在存量這一塊要進行基本的保護和利用。很多原來城市開發基于增量的發展作為前提，很多的矛盾可以通過容積率來解決，但是老城不可以，老城地區是在存量的基礎上解決。所以像這工作我們現在怎么能夠在老街區現有的條件進行更新和活化。而且還要能夠找到它一個長效的機制是一個很重要的問題。

我們對街區現在也提出整體的復興安排，我們提出像白塔寺這一種老的街區有將近5600戶居民、有將近2萬個常住人口，怎么去完成這一種街區的性能？我們提出來第一要有文化的復興，第二要繼續保持傳統的風貌，第三必須跟民生改善結合起來。從這幾點來講第一，像文化復興方面，我們是充分的要挖掘歷史的文化基因，增加一些新的文化活力，包括白塔寺地區有元代、有明代還有清代的歷史。整體上是一個傳承關系，在此之外還有很多的歷史名人，包括魯迅的故居在這里。怎么在這一方面去充分體現它這一種歷史的文化記憶。在這之外還要考慮到畢竟這里是多少代老北京傳承居住下來，老北京的鄰里文化、熟人文化怎么在保護更新中讓它能夠有一定的繼承，所以在這一方面做了一些探索，下面會有具體的案例。

我們還提出一個根本的目標，第一是協同發展，第二是明確的現代生活方式，因為我們不能夠想象在老城區最核心的中心城區的位置大概還有2萬多北京常住的居民，他們常住方式跟我們現代生活方式是脫離。舉一個很簡單的例子，他們要想上衛生間還得要公共廁所去這一種生活方式，所以這一定要改善好，另外還有基本的功能還有區域發展的方向。另外人口和經營度的疏解降低密度，因為我們知道很多老城區原來一套房子經過幾代人傳承之后，它一下不是一個家庭結構在居住，可能變成兩個家庭結構或者三個家庭結構，所以這導致很多老城區為什么人口密度比較大一個很重要的原因。

另外還有改善他的居住環境，老城區是沒有千人指標概念，我們新建任何一個居住區都有千人指標但是老城區沒有。所以垃圾站在哪里？它的一些公共服務設施在哪里？找不到、沒有。沒有就會導致一種秩序的混亂。第三剛才講到的配套設施還有社區營造、社區的自更新這是我們提到環境的改善。

首先提到人口疏解的問題，我們是在2014年開始啟動具體的人口疏解而且人口疏解跟拆遷是很不一樣，我們標準是完全一致的。是在完全政府主導、居民自愿、公平公正的前提下啟動的。而且經過了一段時間的騰退現在我們在區域內已經完成了將近300戶居民接近1千人的騰退規模，也梳理出了一些空間，在這一種空間梳理之后，對于我們下一步去做空間的示范提供了一些基礎。另外在整體的更新中除了做人工疏解之外，我們做了很重要的幾件事情。就是說空間的梳理和區域街區的活化什么關系？我個人認為空間的梳理包括人口疏解具體的措施，很大程度上是梳理出空間是為了街區規劃做示范。

到底以街區活化它能夠做到什么程度？它還有什么樣的一種方式可以去做？什么樣的人會參與進來，其實很大程度需要做一些示范才可以。我們整理了很多的空間，首先是做的這一種示范性的安排，包括首先像第一步是做的院落示范。大概得騰了接近一百個不同大小的院落，這一些院落我們已經完成了三分之一的改造，三分之一改造其中有一部分我們請了一些名家設計師來做，在空間上有了很好的更新示范性。另外包括它引入新的業態我們也做了很多示范性。其實在告訴很多居民，我們的這一種老院落能有很多很多新的方式。比如說在這過程中請了一些知名的設計師來做，很多小院現在已經完全的跟以前的樣子發生了很大的變化。我們有一張圖可以看到。

舉一個很簡單例子這是清華畢業的高材生做的，這我們叫合院，其實就是一個胡同美術館，很難想象在胡同中有一個美術館，我們進行了一個改造，包括還有青山做的一個兒童教育空間，包括青山做的有術院子現在已經成為很好的知名民宿，這是多種利用的方式。另外我們做了街區的工作，包括公共設施、包括基礎設施還有一些公共交通組織。像這一些工作很大程度上居民做不了，必須是由這一種企業的主體來有組織、系統性來統治。包括街道配套實施的完善都是在這基礎上開展。具體做的內容包括現在在這區域做的阜內大街的整治和更新是在這階段完成。從二環輔路一直到趙登禹路大概是一公里的范圍，現在起到了很好的示范的效果。另外還有很重要的事情就是在我們這區域內我們有一條路在整個的受壁街，我們還率先在北京市做了一個首例，就是在公共道路下面建停車場。現在在這道路的結構之下，我們建了四個停車帶，每一個停車帶大概能停120輛車左右，最后我們總共在四個停車帶下面停500輛機動車。這500輛機動車完全覆蓋白塔寺區域的居民停車問題，能夠把胡同的空間重新的還給居民。

現在這一項工作征收工作已經完成，現在已經進入了建設階段預計2019年能通車，像這一種基礎設施的完善其實很大程度上是對老舊平房區的補短板，在這一方面投入再多都是必要。像整條街的拆遷、道路的打通、基礎設施引進、地下停車場的建設，大概花了11個億的投資。但是這里面市各區兩級的財政、發改都給了很大的支持。

這也是我們認為在老城區存量更新方面要找到一個新的點，怎么讓這一種公共設施能夠更集中的利用和使用。

第三個案例就是尺度比較小的更新保護工作，比如說在我們整個的魯迅門前這一條街。上面這一排是沒有改造之前的樣子，再稍微往下這幾張圖是對應關系，它都是完成改善。這一種小街尺度大概寬度是在6米到9米，更多是做了沿街的我們稱之為叫秩序的梳理，就是一些亂停車要重新進行梳理。第二是讓它變的干凈，并不是說完全要把這一些老房子給它拆了建，其實舊不可怕，老城區沒有舊沒有不舊，舊并不可怕而且舊也不一定難看，其實難看是更多是附著物。比如說它這一種牌匾太大，而且是在沿街的地面上，出于經營需要做了不必要的附屬設施和空間，包括私搭亂建，這一種其實對傳統風貌沖擊比較大。對這一種小的街巷尺度的更新更多是要治亂上而不是在建新上這是所做的一個案例。

下一步2019年轉過來我們現在要做一個東西柵的改造這是緊鄰白塔寺的西側，兩條傳統的老街，現在已經進行了整體方案的設計，今年就要進行整體的提升。包括過程中還要打造小的公共空間，把一些綠地、把一些口袋公園，把這一些小的公共服務設施建設進去。另外在這一些街區有一個特點是它沿街的商業比較多，包括上一次宋局長去我們這里調研，東柵81號院就在這一條街的沿街。像這一種沿街我們發現一個特點，老城區沒有特別多交流空間。居民不愛在家里待著？為什么？家里面平均面積21平米太小不愿意在家待著，他愿意出來，但是出來像北京這一種氣候，你冬天就不太能在外面待得住，夏天有的時候也未必能待得住，所以我們在兩條街這一塊整理過程中我們把一些小的區域生活便民設施很大程度上融合改造中。讓便民設施也能夠承載居民交流的作用。比如說菜站、比如說這一塊還有居民服務中心，這一些都在兩側有一些排布讓它承擔一部分這一種功能，這一條街完成改造之后歡迎各位專家和各位朋友到現場去指導。

還有就地改善，這也是我們在白塔寺片區特別這兩年努力在推的，也是跟清華建筑學院張悅老師一起來做的課題。為什么提到就地改善是一個很重要的內容。像我們這區域很大程度上這一種老城的更新作為一個企業主體來做，它的作用是有局限性，它的局限性體現在哪里？就是我們無論是做這一種院落也好還是街區也好，做院落我們只能做一部分的空間起到示范性的作用，但是大部分的院落其實我們是沒有能力進入整體改造中去。第二像街區這一塊是要求建管結合的，我們可以去建設它，但是管理更長期更有難度的事情，怎么讓這建管結合在這一種街區的改善過程中能夠長期有效機制，這一點我們企業能力也是非常明確的。

就地改善這一塊大部分居民是不會搬走，目前沒有政策的空間和條件。他們也有改善空間的需要怎么辦？就得是就地改善。所以我們在這過程中這兩年是一直在把這內容作為一個長期的最終解決舊城問題的方法在努力探索。在就地改善方面做了哪一些工作呢？我們可以看一看。首先我們是做了一個平房成套化的改造和試點。其實核心就是把衛生間、把廚房給它植入到家庭空間內，用這一種模塊化解決，另外加大垂直空間的利用解決它的有效性，這是它的一個核心內容。現在這一部分已經受到很多居民的歡迎。而且現在在區域內，我們發現區域居民自己出錢按照我們的圖紙進行改造，但是我們把這方案向區里匯報也希望區里面能夠介入，能夠最大范圍解決居民就地改善的方式。

另外在機制方面我們也進行了一些探索比如說像去成立街區理事會把政府的力量、居民的力量、商戶的力量能夠有效的組織起來，另外在街區做了社團的組建這可能是一個很重要的軟性營造的嘗試。現在通過我們努力街區這邊現在已經成立了各種純居民組織的社團，現在已經有8個，2019年要達到10個。另外居民在有社團的基礎之上開始要嘗試自行改造，包括老院落一些胡同，2018年居民這一塊組織了朝花夕的舊物改造。

后面就是我們白塔寺一直在做的一些活動，比如說設計周多少年來一直是在堅持，這是我們主體下一步也會去做的事情。包括現在做的一些會客廳嘗試，另外我們現在不斷的通過品牌化的建設也跟國外的機構建立了關系，像跟法國大使館現在共建429共享院也投入使用，以后會有法國的文化月定期的活動在這召開，其實核心就是本地的文化活化也好，還是它的提升也好，它最終要走向跟外面交流不能光在一個區域內自我循環，這是缺乏一個發展和成長的機制。

還有一些居民的其他特別多的民間活動，反正這區域內作為一個小城區本土鄉俗或者設外洋范的活動都會在這區域里展開，我們認為活化的魅力所在。

時間關系我就不再多說了，謝謝各位。