繼上次的粉絲問答大受歡迎后，本期又請到一位業內大咖——北京大地風景旅游景觀規劃設計有限公司副總規劃師、事業九部總經理楊朝睿，為大家解答最難的土地利用問題。我們挑選幾個具有代表性的問題供大家學習和思考。

? 土地分類標準

? 土地流轉落地難

? 旅游項目用地性質和代碼

? 集體土地的利用方面有哪些地方有突破或創新的案例？

? 城市的旅游集散服務中心用地在建設用地分類中應該歸為哪類？

? 在田園綜合體規劃開發中，是否可以將建筑物架構在農田之上？

? 宅基地是否屬于旅游用地，能不能批？

1、在整個土地規劃，國土部門有一套土地分類標準，住建或規劃部門有一套分類標準，這兩套標準之間有何區別與聯系？分別適用于什么情況？如何做好這兩者之間銜接？

答 ：國土關于土地的分類標準是為解決土地性質問題，包括農用地、一般農田、基本農田、林地、荒地、宅基地等一系列的用地性質。住建關于土地的分類標準是針對土地上附著建筑物的性質。

規劃過程中，國土標準只是去確定該地塊是否可以利用，具體的建設內容由住建的分類標準進行協調。現在很多地方出現的問題就是城市規劃與土地規劃不同步，城市規劃已經到位，但是土地規劃并沒有調整。

調整城市規劃用地只是一個淺層次的問題，深層次問題的是要調整土地規劃。例：一塊農用地，首先要確定他是一般農田還是基本農田，如果是一般農田，一次調整即可；如果是基本農田，先要把該基本農田調整到某塊荒地上，再將原基礎農田調整為建設用地（荒地：未利用的土地，無土地屬性）。

 2、旅游開發中遇到的集體土地開發障礙是土地流轉等正式制度障礙還是開發效率障礙，或是非正式制度障礙？可否舉例說明？

答 ：旅游開發中集體土地開發障礙及土地流轉中的最大問題不是政策障礙，而是如何使被流轉的土地實現盈利。旅游本身盈利能力較弱，企業流轉集體土地一般或建設功能性建筑，不考這盈利，而是更看重周邊可利用的其他土地，通過帶動這些地塊的發展及價格，進行可建設部分資產的售賣或經營來獲得盈利。

所以集體土地開發的障礙主要是實現盈利問題，很多企業很難實現單純的旅游盈利。但是如果旁邊有些房地產，就相對容易一些。比如古北水鎮，一開始就是走的土地流轉的路，周邊有很多房地產，土地流轉也就很容易實現。

3、旅游項目用地性質和代碼往往在和土地部門、規劃部門對接的時候會遇到無法落地的問題。旅游項目在目前的城市用地性質分類中僅有B14中提到包含度假村用地，給項目落地帶來很大困難。

答 ：旅游項目的用地性質從土規上一定要求是建設用地（非宅基地），屬于國家的土地才可以進行招拍掛，屬于集體的土地不能用作商業建設。從規劃上看，問題中提到細類B14包含了度假村屬于旅游用地，實際上中類B3娛樂康體設施用地屬于我們常說的旅游用地。本來B3屬于商業用地，但是目前部分地區實施差異化供地，比如沈陽，B3類用地是商業用地價格的三分之一，雖然不能轉賣，但是對于經營者來說是合適的。所有談及與旅游相關的用地，主要是考核價格。

▎4、旅游用地屬商業用地性質，集體土地的利用方面有哪些地方有突破或創新的案例？而不是坐而論道的遲遲不落地？

答 ：旅游用地屬于商業性質，集體用地不可商用，不可開發作旅游用地。集體土地是可以利用的，一是土地變性，二是流轉和租用，流轉方式中集體用地多用作基礎服務性設施建設，如自己經營或是游客集散中心。

5、城市的旅游集散服務中心用地在城市建設用地分類中應該歸為哪類？如果按商業服務類來算，地價差別就較大。

答 ：城市旅游集散服務中心從某種程度上屬于基礎設施用地，屬于A類用地，一般由政府劃撥，但在實際操作中政府沒有任何收益的情況下，不太愿意選擇這種方式劃撥土地，需要開發單位與政府進行進一步的溝通協調。如果政府急需招商，他肯定愿意將這塊土地劃撥給企業，促成周圍地塊的買賣；如果本身地塊就很值錢，企業就要考慮通過周邊的商業建筑、地產來公攤土地成本。

6、在田園綜合體規劃開發中，如何最大程度獲得建設用地，在不影響農田使用的情況下是否可以將建筑物架構在農田之上？

答 ：建筑物（封閉的、有頂的）不可以架在農田（一般、基本都不可）上，構筑物（開場的、不具備遮蔽功能的）或許可以，比如觀光塔、風車等，需要與當地政府溝通調整。

7、宅基地如果僅僅做農家院，屬于半對外經營那種，是否屬于旅游用地，能不能批？

答 ：自有宅基地可以用作半經營的農家院，但是不屬于旅游用地，不可進行買賣，可以對外經營。

總結 

? 土地問題一定要明確其方向（屬于國土方面還是屬于規劃方面）。

? 關注旅游用地的價格及買賣交易。

? 農田原則上不允許使用，基本農田強烈建議不去碰，但是項目對環境影響不大，遵循當地的發展規劃，對當地的經濟發展有一定促進作用時，對于農田的利用，當地政府一般是支持的態度。