陳宗冰，生于1973年，籍貫安徽省舒城縣，漢族。1996年畢業于中國人民大學新聞系廣播電視新聞專業。現任北大青鳥集團副總裁、傳奇旅游投資公司總裁。

2013年3月19日大地風景旅游研究院邀請北大青鳥集團副總裁、傳奇旅游投資公司總裁陳宗冰先生講授《旅游景區發展的困境與解決方案》。通過實踐與調查研究總結了成熟旅游景區發展中面臨的困境，并提出解決方案，同時結合大量國內外的經典案例，對景區如何盈利進行闡述。整堂課程內容生動豐富，結合行業領先的知名案例，通過視頻演示等手段對主題公園、主題酒店等概念進行了解釋，并就如何破解成熟旅游景區難題引發大家思考。

課程摘要：

1.  成熟景區發展面臨的困境

2.  三種解決方案

3.  如何盈利

4.  流程與方法

一、成熟景區發展面臨的困境與挑戰

傳統的觀光型旅游景區體驗項目少，游客滯留時間短，導致消費水平低。如八達嶺長城作為5A景區，除長城腳下公社之外沒有一件三星級以上的酒店，配套設施嚴重不足，由于缺乏其他相關項目配合，游客平均停留時間為1-2個小時。一個旅順口，半部中國史，作為大連旅游的必去景點——旅順口的配套設施也非常差，住宿方面只有招待所；雖然擁有每年500多萬的游客量，但人均消費只有27元，旅游收益甚微。 而主題公園雖然設置了很多體驗項目，但整體服務水平較差，管理效率低成為游客不滿意的重災區。

對于管理者而言，一方面旅游景區存在明顯的淡旺季差異，如何合理配置人力、物力、財力等資源，實現相關資源的高效利用是對管理者的挑戰。另外游客的不均衡也要求景區在吸引游客的同時，做好游客疏導，安全控制，尤其是在旅游旺季，避免事故的發生。另一方面由于游客停留時間短，人均消費低導致景區收入不高，直接影響二次投資和人才招聘，容易形成不良循環。

總之，通過對南岳衡山、張家界股份、長沙松雅湖、麗江玉龍雪山、長白山、八達嶺長城等景區發展的實踐調研和分析，目前成熟的旅游景區在發展中主要面臨兩個方面的問題。從游客角度看，體驗項目少、配套服務嚴重不齊、服務普遍很差、管理效率低下成為游客滿意度低的主要原因。從管理者角度看，管理壓力大、留不住人、人均消費很低、投資能力有限、專業人才缺乏成為困擾景區發展的難題。

二、解決方案----娛樂解決方案

不管是對發展較為成熟的景區，還是剛開始起步的景區，能吸引游客，留住游客是最關鍵的，因此，在解決方案中重點圍繞如何制造人氣展開。解析迪拜室內滑雪場、環球影城、亞特蘭蒂斯DUBAI沙漠皇宮酒店、哈利波特主題公園等如何吸引人氣，介紹了怎么做才能達到制造人氣的目的。

迪拜滑雪場：高訪問量獲得人氣

迪拜滑雪場本來就是一個吸引人氣的典型案例。為了提升附近某商場的人氣而創意了一座獨特的雪山主題公園，占地2.25萬平方米，全年覆蓋真實的皚皚白雪，讓游客一年四季都享受雪中樂趣。這對于在氣溫高達40攝氏度的迪拜人來說，非常具有吸引力，獨特、稀缺成為成功獲得高人氣的關鍵。

環球影城：延長游客停留時間獲得人氣

奧蘭多以主題公園聞名，包括迪斯尼、環球影城、海洋公園、未來世界等，游客來到奧蘭多往往被不同的主題吸引，在環球影城的停留時間約3個小時，并且晚上極為冷清。為了延長游客的停留時間，環球影城利用3600影像技術，開發了25分鐘時長動感電影，循環播放環球影城發行的電影片段。實踐證明從這一項目運營第一天開始，環球影城游客的平均停留時間延長了1.2小時，營業收入增長37%。

迪拜酒店：主題酒店制造人氣

亞特蘭蒂斯DUBAI酒店以柏拉圖著作中描繪的理想國“亞特蘭蒂斯”命名。其設計理念以神秘的亞特蘭蒂斯為基礎，在保留天堂島物業地標性的設計元素之余，融合傳統的阿拉伯設計主題。其建筑、裝潢和服務極盡奢華，并以水上樂園的主題和奢華著稱。

迪拜亞特蘭蒂斯DUBAI

迪拜沙漠皇宮酒店則是根據阿拉伯的傳說，在沙漠中恢復了很多一千零一夜中夢想的場景。

迪拜沙漠皇宮酒店

哈利波特主題公園：影視主題及超前的制作工藝市場緊俏

以“哈利·波特”系列小說為藍本，在英國倫敦和美國奧蘭多分別創建的哈利波特主題公園，再現了小說和電影中的場景和情節。根據羅琳原著的故事和角色設計，樂園中利用書中最具代表性的地點和場景情節制作游樂項目、互動景點、商店、餐廳及其他游客從未體驗過的新奇項目，無論場景工藝、創意方式、設計精準程度都與現代科技相結合，體現了主題公園的最高水平。

哈利波特主題公園（美國）

如何制造人氣，并把人留住？解決這一問題的核心是如何讓景區好玩。需要對經典案例進行學習和總結，思考這些案例成功的方法和方向，并進行全新娛樂體驗的探索與嘗試，如主題公園設置飛行影院，古建筑或遺址經常采用燈光秀，新城區利用駐場演出吸引人氣，而對于一些小的場地則可以制作沙畫小劇場等,但在這個過程中，必須注意制作的工藝、創意的方式和精良程度，杜絕粗制濫造。但每個景區的具體情況不同，要想吸引人氣，必須進行綜合考慮，如景區題材，區位、環境等條件，并根據市場做出針對性的產品創新。

三、其他解決方案——創意住宿、零售連鎖

（一）創意住宿

在景區的最佳落腳點創意比較獨特的住宿模式，如豪華帳篷、游艇、移動木屋等，讓游客有不同的住宿體驗。以豪華帳篷為例說明創意住宿的解決方案。豪華帳篷可以突破景區核心區對工程建設的限制，為游客提供零距離棲于美景的頂級住宿體驗。

創意住宿既可以是配套設施，也可以成為核心吸引物。但為了制作人氣，還必須項目之間的相互補充，設置特色活動，提高游客的參與度，真正實現吃、住、行、娛一體化。與豪華帳篷搭配高參與度的戶外活動項目，絕壁攀巖、登山等。

豪華帳篷

特色活動

（二）零售連鎖

景區與一些比較具有影響力且與主題相關的機構聯合實現零售連鎖，作為品牌連鎖植入城市或景區，設立體驗中心、小型博物館、特展區、論壇、親子教育、互動+等項目，一方面豐富游客的體驗，另一方面也可以利用原產品的影響力提高知名度。如與中國國家地理聯合設立國家地理體驗中心、與某品牌聯合創立景區連鎖咖啡博物館。

國家地理體驗中心以中國國家地理的品牌形象為依托，以國家地理體驗中心、國家地理專賣店、國家地理咖啡廳、培訓中心等明星模塊靈活組合，設立國家地理數字博物館、特展區、國家地理論壇、NG特展區、親子教育、咖啡+互動等活動，并定期輪換主題進行全國巡展。

四、如何盈利？

優秀的創意通常往往伴隨著巨額的資本投入，如迪拜滑雪場耗資近3億美元、亞特蘭蒂斯DUBAI酒店耗資15億美元，但大量資金投入之后，如何回收成本并實現盈利是景區必須解決問題。

1983年迪斯尼在東京落成，耗資1500億日元，2008——2009年樂園共接待2720萬人次的游客，總收入超過263億元人民幣，純利潤約為13億元人民幣。這說明娛樂體驗行業是非常受歡迎的，具有強大的市場需求支撐，尤其在中國發展機會更多，市場基礎龐大。但就世界范圍內來看，很多主題公園還處于虧損狀態，這與其缺乏充分的財經研究、市場研究有關，以上海迪斯尼為例進行說明。

2010年8月8日，上海申迪宣布成立，注冊資本120億元。股東單位分別是上海陸家嘴(集團)有限公司、上海文廣發展有限公司與上海錦江國際控股公司 ，根據出資金額對應股權比例是45%、30%、25%。并下設了三家全資子公司：上海申迪旅游度假開發有限公司(下稱“申迪旅游”)、上海申迪建設有限公司(下稱“申迪建設”)和上海申迪發展有限公司(下稱“申迪發展”)。

上海迪斯尼股東單位及股權比例

在此基礎上，上海申迪通過申迪旅游(注冊資金1.3億元)與WDHOLDING，LLC(迪士尼公司的全資子公司)共同合作。出資成立了三家合作企業：上海國際主題樂園有限公司、上海國際主題樂園配套設施有限公司、上海國際主題樂園和度假區管理有限公司。

上海迪士尼運作公司股權和投資結構圖

從上圖中可以看出，上海迪斯尼在投資中，上海申迪以資本為股份占比57%，美國迪斯尼以品牌、版權等無形資產為股份占比43%；而在運營中，上海申迪占比只有30%，美國迪斯尼占比70%。對比分析可以看出，運營收入70%都屬于美國迪斯尼，而投入巨資的上海申迪只有30%的收入，這就無形中增加了投入——產出負擔。上海迪斯尼的股權比例說明美國迪斯尼始終屬于賺錢方，通常所說的虧損指的是投資公司。

盈利與主題公園的產品結構也息息相關。東京迪士尼樂園每年的收入30％來自門票，30％來自購物，還有40％的其他收入，游樂設施、商店、餐飲等的配比基本是1∶1∶1的結構。而中國景區很多還處于門票經濟的階段，這就需要進一步提升景區本身的業態結構，去門票化，增強產品創新，提高游客在其他方面的消費比例。

五、流程與方法

對旅游景區進行把脈，做出總體商業規劃，提出整體商業框架和思路，在此基礎上研究市場數據，進行娛樂體驗研究，進行相關設計、概念、深化。

在方案設計中，首先要注意的是進行數據調查和研究。詳實的數據調查和研究是規劃和設計的前提。數據采集必須真實、詳細，甚至包括景區每天高峰期出現的時間、高峰期時單位時間內進入的人次數、單個景點游客的峰值等，依據以上數據進行可行性分析，建立數據模型，并對景點進行設計，確保景區在旺季高峰期不會出現擁堵、安全事故。其次，在歷史數據的基礎上建立科學的預測體系，對景區的未來發展做出合理的判斷，指導設計項目產品峰值。合理預測景區的未來客流量，有利于景區的財務規劃及實現盈利。

（本文根據陳宗冰老師2013年3月19日在大地風景第四屆研究生班第二期課程的演講《旅游景區發展的困境與解決方案》整理而成，轉載、引用請注明。）