一、旅游房地產投融資渠道分析
    可以這樣理解旅游地產投融資：旅游投融資=投資+融資，可以說，旅游投融資是一個交錯復雜的體系，按照渠道的不同進行分類如下：
1. 銀行貸款
    銀行貸款屬于間接融資，它是旅游房地產投融資最主要的方式，旅游房地產銀行貸款是指旅游房地產的開發、經營、以及消費等活動有關的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等，其中土地儲備貸款是指向借款人發放的用于土地收購前期開發、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限于負責土地以及開發的相關機構。
    銀行貸款在旅游房地產投融資中所占比重較大，尤其是旅游房地產貸款在銀行中長期貸款的比例份額逐步增加，致使銀行的流動性風險加劇，從而使銀行積累了較高的風險。一旦銀行貸款的門檻抬高，銀行信貸政策加劇，縮小貸款規模，旅游房地產業的發展必將受到影響，因此一旦旅游房地產投融資對于銀行的依存度過高，十分不利于旅游房地產的發展。
2. 股份制公司上市發行股票
    股份有限公司上市發行股票是一種吸引認購者投資以籌措公司自有資本的手段，是股份有限公司籌措資本的一種方式。華僑城控股股份有限公司便是成功通過上市發行股票籌措資金的企業之一。然而在我國上市發行股票的公司必須達到相應的標準及要求，我國《公司法》明確規定只有股份有限公司才能發行股票，而有限責任公司是不能發行股票的。
    公司的治理水平與管理層質量、公司的競爭力、財務狀況、贏利性、安全性、流動性等都直接影響和決定股票的發行與質量。這對于一些旅游房地產企業來說這些條件過于苛刻，同時通過發行股票也增加了籌資的成本，因此大多數旅游房地產企業都會慎重考慮上市。
3. 發行企業債券
    企業債券是企業依照法定程序發行，約定在一定期限內還本付息的債券。企業債券的發行主體是股份公司，但也可以是非股份公司的企業發行債券。
    企業債券的發行必須符合相應的法律法規，必須達到相應的標準;同時企業發行的債券能否有效籌措到相應的資金，終究還是取決于企業償還能力，歷年的盈利能力以及企業的名譽，并且其發行成本很高，對于很多旅游房地產企業來說都不是一種有效的籌資方式。
4. 利用海外投資基金
    近年來，我國旅游房地產浪潮掀起，很多海外的投資基金十分看好我國旅游市場以及對人民幣升值的預期，也紛紛進入中國，對我國旅游房地產業躍躍欲試。摩根士丹利房地產基金、凱德置地“中國住宅發展基金”等爭先登錄中國，它們或者利用股份投資我國旅游房地產，或者獨立開發旅游房地產。海外投資基金的利用不僅為我國旅游房地產市場輸入大量資金，更為我國旅游房地產帶來新的投融資理念。但是利用海外資金，由于國情差別，政策的不穩定性突出，資金存在退出風險等因素，致使其無法成為我國旅游房地產投融資的主要方式之一。
二、旅游房地產投融資模式分析
    旅游房地產是一種資本密集型產業，資金的充足與否直接影響著旅游房地產的發展，因此旅游房地產的投融資對旅游房地產的成功與否起著至關重要的作用。按照投資主體的不同進行分析，借鑒相應房地產投融資模式的經驗，將旅游房地產投融資模式分為三類：自籌模式、合作模式和BOT模式三種。
（一） 自籌模式
    自籌模式是指一些資金較為雄厚，有經濟實力或募集資金能力強大的大型企業通過自身現有資金或者通過各種方式擴大自有資金進行融資從而投資房地產開發建設的一種模式。這些企業自身融資的方式有多種，主要包括內部融資以及外部融資方式兩種方式，其中內部融資主要包括抵押貸款等各種銀行貸款，預收購房定金和房款等。其中上市公司還可以進行貼現股票等多種方式。而外部融資主要包括發行企業債券，銀行貸款，房地產投資信托，利用海外資金，向其它金融及增發融資等方式。機構貸款，上市公司還可以進行上市融資，包括首次公開發行上市融資，配股以及增發融資等等方式。
    自籌模式通常是資金實力雄厚的企業或公司，可以較輕松拿到地理位置優越，自然環境良好的土地，或者自身擁有土地，對于資金的需求不像其他的旅游房地產那么大，或者管理，開發建設技術過硬。因而采用自籌模式進行旅游房地產投融資。自籌模式較適合旅游居住型房地產投融資。
    自籌模式是企業自身獨立進行旅游房地產投融資，其投融資風險較大，但可以獨享收益。對于一些大型企業或者資金雄厚的企業而言是一種不錯的投融資模式，然而采取自籌模式的企業也要注意充分利用各種金融工具，有針對性地廣開融資渠道，保證資金鏈的暢通，盡可能減少風險，從而更好地獲得旅游房地產高額投融資收益。
（二） 合作模式
    合作模式，主要是指兩家或兩家以上企業通過合作的方式，共同開發旅游房地產，這些企業可以是上市公司，也可以是非上市公司，它們通過合資，入股，共同設立股份公司，或者項目合作等方式合作，雙方共同提供資金，技術，管理，土地等多種方式進行合作，共同開發旅游房產，風險共擔，收益共享的一種投融資模式。
    合作模式有多種，主要有以下幾種方式：
① 一方提供理想的土地，另一方提供強大的金融運作能力或者雄厚的自有資金實力。一方面，由于隨著土地實現完全市場化的公開供給，土地供應量開始逐漸減少，而旅游房地產需要大量的土地進行開發，導致一些企業取得土地的成本逐漸增加，或難以拿到較為理想的土地。另一方面，一些企業雖然有著理想的土地卻沒有充足的資金進一步運轉開放，而那些具備強大金融運作能力以及雄厚自由資金實力的企業卻難以拿到理想土地。于是手中有理想土地卻沒有進一步開發能力的企業與有資金卻難以拿到理想土地的企業進行合作，成為一種獨特的合作投融資模式。
② 一方提供雄厚資金，另一方主要提供開發，技術，管理，房地產開發的操作實力以及深厚的社會關系等。這一模式主要存在于一些有著雄厚資金實力或者募集資金能力的大型企業，由于其發展重點有限，沒有專業的開發管理技術，或沒有足夠的人力資源進行旅游房地產投融資。而另一些企業雖有著專業的開發，管理技術以及優質的人力資源，卻沒有充足的資金。于是兩種企業合作共同開發旅游房地產，取長補短，共同開發，分擔風險，共享利益，成為一種旅游房地產投融資模式。
③ 一方提供土地，一方提供開發、管理、技術以及房地產開發操作實力，第三方有一家或多家企業共同提供雄厚的資金。這種方式是由三者或者三者以上的主體共同合作，進行旅游房地產投融資，這種模式集合了多方的優勢，集理想的土地，雄厚的資金，專業的技術于一體，成為一種不錯的旅游房地產投融資模式。合作模式較適合旅游觀賞型房地產，旅游商務型房地產投融資。
合作模式可以滿足一些有土地卻沒有資金進行周轉的企業、有資金卻沒有理想土地的企業以及那些發展重點有限，沒有專業的開發管理技術的企業進行旅游房地產開發的需求。通過合作模式解決相關企業的資金短缺，投融資渠道狹窄，避免資金鏈條斷開，難以取得理想土地等問題，并且使合作雙方或多方企業取長補短，共享管理、技術資源，共擔風險，大大有利于企業的發展，并且也有利于我國旅游房地產的發展。但是這種合作模式也存在著相應的缺陷與不足，合作模式導致雙方企業難以尋找到合適的合作對象，或者為尋找合適的企業付出較大的交易成本，在合作過程中企業可能存在追逐私利而做出有損于對方的行為決定，并且合作模式中雙方企業共享利潤導致利潤下降。
（三） BOT模式
    BOT模式是對Build-Own-Transfer(建設-擁有-轉讓)形式的簡稱，現在通常指Build-Operate-Transfer(建設-經營-轉讓)。
    BOT模式主要是指政府對旅游房地產項目進行立項，并進行BOT模式招標，將其融資，建設特許權和經營權轉讓給企業。與企業簽訂合同，雙方簽訂協議在一個固定的期限內，企業對其籌資建設的旅游房地產行使經營權，一邊收回對該項目的投資、償還該項目的債務并賺取利潤，協議期滿后，企業將旅游房地產項目無償轉讓給政府。
    BOT模式在我國主要有鳳凰?南華山房地產、酒店、商務中心及生態旅游休閑區的投資經營(BOT)，湘西旅游業基礎設施也嘗試選擇BOT模式。目前來說，這種方式在國內旅游房地產開發上運用的并不多，也較少成功的案例，主要是一些企業借鑒國外先進的BOT模式，從而運用于旅游房地產行業。但BOT模式符合資本發展的趨勢，是未來開發大型旅游房地產的一種較適合的方式。中國擁有很多優秀的旅游資源，但由于交通、水電等基礎設施原因，沒有開發出來，如果能夠采用BOT模式，特別是采用幾種不同的變種形式，則可以充分利用社會資金，解決開發前期資金需求大、周期長、風險高以及政府投資渠道不暢等問題。
    由于通過BOT模式，企業可以獲得較為誘人的項目用地，大大減少了獲取征地及其開發費用等，同時企業只需要在旅游房地產建設過程中進行融資，獲取資金進行開發，從而大大降低其對于購買獲得土地而準備大量資金的需求，使企業處于優勢競爭地位。但是由于旅游房地產BOT模式在我國較少成功的案例，企業采用采用該模式具有一定的風向，一旦在預定的時間內沒有盈利，企業將損失慘重。
三、旅游房地產投融資模式比較分析
    旅游房地產三種投融資模式是按照投資主體組成，及投融資渠道不同進行劃分的，但都屬于旅游房地產投融資。
（一） 相同點
1. 資方式以銀行貸款為主，投融資渠道相對狹窄
    由于我國金融體系相對不夠完善，資本市場發展較慢，證券市場起步較晚，資本證券化程度有限等原因，導致我國現階段旅游房地產的投融資渠道相對狹窄，對銀行的依賴較為嚴重。無論是自籌模式，合作模式還是BOT模式，其融資方式都是以銀行貸款為主，其他方式為輔，且銀行貸款所占比例較大，對銀行的依賴性較高，沒有形成多元化的投融資渠道。
2. 對土地購置、環境構建維護等方面的資金需求比重較大
    旅游房地產具有投資與需求雙重功能。由于其具有相對優越的地理位置條件，優美的自然環境，以及相對齊全的基礎設施建設，占地面積較大，需要大量的土地來進行開發建設，同時對于環境、綠化的要求較高，建設、維護成本相對于普通房地產而言更高。故在整個旅游房地產投融資過程中對于資金的需求巨大，綜合以上三種旅游房地產投融資模式來看，無論是自籌模式，合作模式還是BOT模式，它們都對于資金的需求非常大，尤其是在土地購置，環境建構維護，基礎設施建設維護方面的資金需求所占比重較大。因此能否有效融到足夠的資金，資金流通性是否暢通，資金的融通成本高低都直接制約著三種投融資模式的成功與否。
3. 看好旅游房地產投融資前景
    自籌模式中一家企業獨享收益，合作模式中各企業之間共享收益，BOT模式中政府與企業之間各自享受經營收益，所有權收益。無論是自籌模式，合作模式還是BOT模式，都是基于對旅游房地產投融資前景的良好預期。
（二） 異同點
1. 投融資主體構成及結合方式不同
    自籌模式是以一家企業作為投融資的唯一主體，獨自承擔整個過程中的融資需求以及投融資風險，獨享收益。合作模式則是由兩家或者兩家以上的企業作為投融資主體，它們以合同的形式約定彼此之間的權利及義務，共同承擔起整個投融資過程中對資金的需求。BOT模式中則是由政府與企業之間通過合作并簽訂合同形成的一種模式，是政企合作形式，政府和企業共同作為投融資的主體，最終由企業享受經營收益，使用權收益或者出租收益，而政府享受所有權收益。
2. 投融資渠道側重點差異
    三種投融資模式的融資渠道各有不同。其中自籌模式中，由于是獨家企業投資，資金需求較大，對企業的規模等要求較高，通常是資金雄厚的大型公司，其融資渠道相對多元，在以銀行貸款為主的融資渠道中，自有資金的運用占有相當比例。在合作模式中，由于是兩家或兩家以上的企業合作共同進行投融資活動，所以分擔至每家企業的資金需求沒有獨家企業大，它們在以銀行貸款為主的融資渠道中，向其它企業短期借款等私募資金的渠道占有一定比例，同時依靠上市公司發行股票也成為一種融資渠道。BOT模式中，由于是政企之間的合作，有著政府的土地支持及信譽支持，政府融資較為便利。銀行對于企業的房貸門檻放低，致使企業銀行貸款占其資金的很大比例。
3. 投融資利益分配形成差異
    由于選擇的投融資模式不同，企業最終的收益會產生較大的差別。自籌模式中，由于僅有一家企業，故而其收益由一家企業獨享。在合作模式及BOT模式中，由于屬于合作性質，投融資收益由合作的雙方共同分配。
4. 投融資的資金使用、分配區別
    旅游房地產開發建設對于資金的需求較大，其中土地在旅游房地產投融資的過程中起著重要作用，不同的投融資模式在用地特征上存在著較大的差別。
    在自籌模式中，企業通常是資金實力雄厚的企業，可以較輕松拿到地理位置優越，自然環境良好的土地，或者自身擁有土地，對于土地的資金需求不像其他的旅游房地產企業那么大。其資金主要分配在房地產的開發建設以及環境的維護，綠化等方面。
    在合作模式中，來自土地方面的資金需求較大，雙方資金將很大一部分運用在土地購置獲得方面，合作模式資金分配主要分配在土地購置，環境的維護綠化等方面。
    在BOT模式中，由于政府擁有并且經常擁有較為理想的土地，企業不需要通過資金的運用而只需要政府簽訂合同便可以獲得優質土地，因此在BOT模式中，對于土地的資金需求也不大，其資金主要分配在旅游房地產的開發建設過程中。
5. 適用的旅游房地產類型不同
    三種投融資模式各具特點，它們適用的旅游房地產的類型各不相同。其中自籌模式較為適合旅游居住型房地產投融資。合作模式則較適合旅游觀賞型房地產、旅游居住型房地產、旅游商業性房地產投融資以及旅游休閑房地產投融資。BOT模式比較適合旅游商務型房地產、旅游觀賞型房地產的投融資。
    針對不同的旅游房地產類型，從適應旅游房地產企業的自身資金需求特點出發，選擇不同的投融資模式，從而可以避免開發建設過程中資金不足，流動性弱等帶來的問題，從而使企業獲取較為理想的收益。
四、創新旅游房地產投融資模式
    通過對三種模式的異同進行分析比較：
    投融資模式 描述 優點 缺點
    合作模式 兩家或以上企業合作,各自提供優勢資源如土地、資金、技術、管理等 優勢資源集中，融資渠道拓寬，風險共擔 合作對象難以尋找，產生交易成本，合作方利益沖突。
    自籌模式 一家企業通過內部融資和外部融資手段擴大自有資金進行投資 獨享利益 風險大，資金鏈條易斷裂。
    BOT模式 政府出地,投資商籌資建設,并在一定期限內享有項目的經營收益,到期后項目歸政府無償擁有 減輕企業前期資金壓力，項目有政策保障 模式發展尚未成熟，企業在期限內沒有實現盈利則損失慘重。

    有關研究人員找到了一種更為合理的投融資模式,希望對我國旅游房地產業進一步發展提供借鑒與參考。
模式一、綜合投融資模式
    這種模式是以合作模式為基礎,強調企業間合作的資源優化、風險共擔的優點,同時借助BOT模式體現出的政府優勢，以政府的功能來保障合作模式優勢的有效發揮，從而形成旅游房地產的綜合投融資模式。
    在綜合投融資模式中，兩家或兩家以上企業結成合作關系與政府簽約，通過協議的方式獲得理想土地的開發和一定期限內的經營權，在取得旅游房地產項目用地以后，企業間分工協作，合理利用優勢資源，通過不同的方式渠道進行融資從而進行旅游房地產開發建設，并利用旅游房地產的經營資金投入新的旅游房地產建設，以經營帶動建設，從而實現旅游房地產的滾動發展，并在經營期內進行盈利。最后在合同期到期時進行轉移給政府。
    綜合投融資模式可以使企業很優惠地獲得土地從而進行旅游房地產開發建設，并在建設過程中，綜合運用多種投融資方式及渠道，進行更有效的融資，保證資金流的通暢，進而實現旅游房地產建設的順利進行，是一種綜合了合作模式，自籌模式以及BOT模式優點的模式。
模式二、TOT模式
    TOT是英文Transfer-Operate-Transfer的縮寫，即移交——經營——移交。TOT是BOT融資方式的新發展。近些年來，TOT是國際上較為流行的一種項目融資方式。它是指政府部門或國有企業將建設好的項目的一定期限的產權和經營權，有償轉讓給投資人，由其進行運營管理；投資人在一個約定的時間內通過經營收回全部投資和得到合理的回報，并在合約期滿之后，再交回給政府部門或原單位的一種融資方式。TOT也是企業進行收購與兼并所采取的一種特殊形式。TOT與BOT模式不同的地方表現在投資方的項目結構、外資投資人承擔的風險和責任以及法律要求不同。但是最大的區別在于TOT避開了“B”（建設）中所存在的較高風險和大量矛盾，中外雙方往往比較容易達成一致，在我國當前的實際情況下，TOT是一種較為合適的、 創新性的項目融資方式，更加符合我國的實際。
模式三、上市公司投融資模式
    高廣新對如何利用資本市場的功能解決旅游業資金籌集方式、產業結構升級和現代企業制度建立等問題進行了探討，主要介紹了兩種資金籌集方式：股權融資和債券融資。那么上市對旅游企業，尤其是大型旅游地產有什么好處呢？
    首先，上市就是可以把公司股份投入股票市場，讓大眾購買股票而吸引資金，上市的條件：如連續營業3年，連續盈利，無違法行為，資產不低于3千萬元就可以。大部分的公司都是股份制度的，當然，如果公司不上市的話，這些股份只是掌握在小部分人手里。當公司發展到一定程度，由于發展需要資金，上市就是一個吸納資金的好方法，公司把自己的一部分股份推上市場，設置一定的價格，讓這些股份在市場上交易。股份被賣掉的錢就可以用來繼續發展，在規范的資本市場上市能給公司帶來的好處就是：
1.開辟了一個新的直接融資渠道，雖然在規范的市場，股權融資成本一般來說比債權融資的成本要高。
2.企業上市后，對于提升公司品牌有一定的作用。
3.上市后，必須按照規定，建立一套規范的管理體制和財務體制。對于提升公司的管理水平有一定的促進作用。
    所以說，推動旅游地產相關企業上市，不失為一種投融資的新模式。
    總之，旅游投融資模式的探討對于我們確定旅游企業的發展形勢來說，有很大的幫助作用。