一、 什么是資本運營？
1. 概念：資本運營是以利潤最大化和資本擴張為經營目的，是一種以價值管理為主要特征的經營方式，是一種最高形式的生產經營方式，包括生產經營，但又高于生產經營；資本運營是對傳統的生產經營的突破，作為現代企業一種以資增值為目的的經營管理理念，是社會主義市場經濟需要的企業經營發展的必然趨勢。
2. 資本運營的重要意義
資本運營就是以資本最大化增值為目的，對資本及其運籌所進行的經營活動。資本運營這一新的經營理念的引入，有助于推動我國旅游企業優化資本結構，以實現規模經濟效益最優、資源配置效率最佳、資本增值能力最大。但是目前我國旅游企業資本運營的狀況并不理想，存在眾多的經營誤區，遠未實現理想效果，因此，對其進行深入研究十分必要。其中，旅游地產的運作模式是旅游企業的一大代表。
3. 資本運營戰略的實施，是我國企業經營管理的一次重大飛躍。在我國旅游產業的競爭呈加劇化的趨勢，在政府和市場兩種力量的作用下，旅游產業將會在存量調整和結構優化上出現新的局面，其表現形式之一就是大型旅游企業的規模擴張和地域拓展，從而使中國的旅游產業形成集團化主導的格局。
二、 旅游地產資本運營管理
旅游地產的發展前提有兩個：一個是“調結構”“擴內需”背景下，國家對旅游業的大力支持；另一個是在國家對房地產行業的越來越嚴厲的調控。那么，旅游地產這個旅游與地產開發聯姻的產物發展如何？旅游地產的美好時代是否到來了？
很明顯，旅游地產的持有運營能力為企業帶來穩定、可持續的資金收入，而近幾年受限制的房地產業來說，充滿了誘惑。同時由于具有發展市場的旅游項目都位于經濟欠發達的區域，而旅游業對經濟的拉動作用，使得各地政府紛紛給出優惠的扶持政策和便宜的低價。而“旅游搭臺，地產唱戲”成了旅游地產開發的通用模板。通過旅游的概念低價圈占土地資源，帶動地產的銷售，通過地產的銷售獲得高額利潤，而很少由企業真正去關注后期旅游項目的發展。
旅游產業資源很大程度上要依靠開發商所具有的能力。華僑城就是一個典型的將旅游產業資源和地產結合的成功案例，它以旗下“四大主題公園”為基礎，成功實現了“旅游帶地產”的主題文化產業鏈的打造。沒有旅游產業的發展，就不會有華僑城的地產。主題公園旅游產業改善城市生活，帶動消費和提高就業，因而得到政府的支持，以打造主題公園低價得到土地，以建造旅游高端房地產來彌補公園長期建設需要的現金流，“旅游帶旺地產、景觀提升品位、地產反哺旅游”模式最終的核心在于旅游產業的成功。在目前看來，尤其是幼稚的自然資源多數都名花有主的情況下，以旅游產業資源為基礎的旅游地產開發更具有復制性。
三、 旅游地產資本運營的意義
1. 資本運營是旅游地產實現規模經濟的有效手段
規模經濟，亦稱規模效益，就是指1+1大于2的效應，即企業本身規模的擴大機行業經營規模的擴大對生產經營效益的提高。規模經濟的取得具有重大意義：微觀上，規模經濟有利于提高企業的市場份額，增強企業對市場的支配能力；有利于有效利用、組合社會各種資源，發揮各自資源的使用優勢，優化行業資源配置。中觀上，取得規模經濟的企業能夠增強整合市場的能力，易于形成成本優勢，減少行業內過度競爭，有利于組織新的競爭對手進入，特別是境外競爭對手的介入。宏觀上，企業規模經濟有利于增強企業、行業的市場競爭能力，從而提高國家的國際競爭能力。
企業通過資本市場引進資本運營機制，將對規模經濟產生直接影響，使其經營成本最小化。即通過橫向并購以提高專業化程度或通過縱向并購以減少服務過程的環節間隔，降低單位產品生產成本、節約單位產品的管理費用、銷售費用。由專業化利益及生產要素的不可分割性決定的規模經濟規律在包括旅游業在內的幾乎所有生產服務領域都適用，資本運營機制則是實現規模經濟的有效手段。
2. 資本運營是旅游地產競爭戰略選擇的有效形式
資本運營是由市場配置資源的原則決定的，市場配置資源即要求各生產要素在國民經濟各行業和企業之間進行流動，從而達成資源有效配置的動態優化。資本運營作為競爭戰略實施的有效途徑，其意義在于:從微觀層面，通過資本運營可以提高企業的經營效益，迅速擴張企業規模，提高企業的競爭力，實現企業間優勢互補，保證品牌和市場優勢的同時，實現在產品結構重組和優化基礎上的規模擴張。從中觀層面，通過資本運營可以調整產業結構，提高產業整體效應。我國旅游企業的組織結構是以中小企業為主，只有極少數大企業，而且規模也偏小。由于我國知名企業集團規模太小、產品單一，無法同世界大企業相抗衡。解決這一問題的最好途徑就是依靠推進資本運營。通過資產重組的方式，把以中小企業為主的組織結構，轉變為以大企業為龍頭的組織結構，從而促進龍頭企業產品結構的優化組合:擴大龍頭企業的規模，提高市場占有份額，擴大市場的影響力;促進不同優勢企業之間的互補，使重組后的企業既有市場，又有領先技術和發展后勁，提高規模效益，以增強產品開發和創新的經濟實力，帶動產業整體發展，推動產業結構優化升級?？傊?，通過資本運營的形式，推動產業結構的優化調整，使以大企業為龍頭的產業結構有充分的實力和靈活可變的應變能力面對激烈的市場競爭。
四、我國旅游企業資本運營的現狀——《中國旅游地產的現狀分析》何紅光
背景：21世紀以來，我國旅游業高速發展，旅游市場不斷成熟，旅游者消費觀念日趨理性，不斷追求高質量的體驗型旅游經歷。人們這種旅游方式的改變，加之我國宏觀經濟調控，銀根鎖緊，普通房地產住宅開發的競爭加劇，使得越來越多的房地產企業將目光瞄準高速發展的旅游業，最終形成了旅游房地產業。這一融合既減少了傳統房地產業風險，避免競爭加劇，又結合了我國旅游的蓬勃發展態勢，是我國旅游房地產業掀起了一個浪潮。——《我國旅游房地產投融資模式比較研究》 黃小芳
首先，國家相關產業政策的出臺呵地方政府對于旅游產業的支持為旅游房地產投融資的發展提供了廣闊的發展平臺。其次，隨著我國居民外出旅游人數不斷增長，旅游房地產爆發出巨大的市場潛力，加之旅游房地產收益高于一般房地產投資收益，投資者相對看好旅游房地產。再次，旅游房地產是由旅游與地產相融合而形成的，成為兩個行業共同關注的熱點。越來越多的大型企業加入到旅游房地產市場，為旅游房地產投融資注入了新鮮血液。
那么，旅游企業投融資現狀如何呢？目前中國的旅游地產現狀是什么？今后的發展趨勢如何？
1. 主題旅游度假區將成為中國了旅游地產的趨勢
目前中國旅游地產開發的形態主要有休閑度假住宅、產權酒店、時權酒店、高爾夫別墅、主題旅游度假社區等。其中休閑度假住宅是指依托旅游度假區或城郊風景開發的住宅式房屋；產權酒店是指將酒店的客房按照當地產的模式進行出售，購買者獲得客房產權后再委托給酒店的管理方進行統一經營活力的一種投資性房產；時權酒店是一種從國際上引入的一種創新模式，是將旅游房產按使用權進行分拆銷售的模式；高爾夫別墅是建設在高爾夫周遭的高檔度假房屋。
主題旅游度假社區是近年來有些開發商對旅游地產發展有了一定認識后，圍繞旅游資源而量身打造，具有一定主題概念的休閑旅游度假社區，與居住性房產來比，更加突出了其專業性、人文性，整個社區基本上以休閑、度假為核心，這種形態將是中國未來旅游房地產的發展趨勢。
2. 中國距離真正的旅游地產還有一定距離
旅游房地產盡管在國內蓬勃興起，但依然屬于起步階段，在這樣一個發展過程中，出現一些問題是不可避免的。站在行業發展的角度來看，目前中國距離真正的房地產還有一定距離。
投資與投機并存，造成部分地區項目出現房價虛高，如三亞、杭州、江浙等個別城市，這種操作也使有的人“炒房炒成了房東”。還有個別開發商心態不夠平衡，以未來虛假預測、高額回報來誤導購買者等。
有的開發商在分數度假產品的產品模式設計上不合理，在銷售環節上存在對消費者信息不對稱的重大誤導，甚至欺騙行為，這種情況的長期存在，將會影響整個行業的發展，而在整個行業來看，缺乏產業化運作模式，政府相關的政策規范和管理法規缺失對行業的發展極為不好。
由于前期的盲目開發，造成許多前期的旅游房地產出現積壓和售后空置，這種“售后空置”是房地產的最大泡沫，比如現在的三亞、北海和一些比較好的旅游度假地區，都存在這種情況，大量新開發的房地產項目閑置，造成土地、能源、人力資源的極大浪費。出現這些問題首先是由于新一輪地產熱的拉動造成的結果，同時也存在于產品定位的不確定性而產生的不良后果，致使形成目前的尷尬局面。
目前旅游地產在整個房地產行業所占的比重不大，并且依然屬于一個剛剛起步上升的板塊，因此，以上問題對房地產行業發展尚不會構成負面影響。相對而言，如果政府能正確引導，對房地產行業則會引起一個正面積極的推動作用。因此，只有有關政府部門加強研究未來旅游地產的發展規律，順應趨勢，規范管理，滿足市場需要，中國旅游房地產就會有一個長足、健康發展的未來。
發展旅游房地產是一個戰略國策，利國利民。
旅游地產并不涉及政府頭疼的問題，比如“節約用地”、“解決經濟適用房”、“三農”等一系列社會綜合問題，如果運用恰當的話，還可以轉化矛盾，變不利因素為有利因素。
3. 旅游地產的休閑度假時代即將到來
旅游地產是房地產行業中一個新興市場，是市場細分與深化的結果。目前在全國各地已經開發和正在開發的旅游地產項目近千家，也可以說，中國旅游地產近千家，也可以說，中國旅游地產已經起步，而且將快速發展，發展前景廣闊，但發展關鍵是產業模式。
隨著人民生活水的提高，人民對休閑度假的需求日益增長，并成為不可逆轉的消費趨勢?，F在我們也可以看到“黃金周”這種原始的、低層面、甚至是破壞性假日消費模式，對經濟發展已經產生巨大的負面影響。
首先是“黃金周”一前一后“兩周”，國外游客不來了，境外高端客戶減少了，直接影響了外匯收入；其次，“黃金周”消費價格畸形，國內高端游客被逼出國門；第三，大部分人由于旅游環境惡劣而不愿在“黃金周”出門旅游了，正常的消費被受到抑制；第四，各景區景點人滿為患，對旅游資源造成巨大破壞；第五，極端的消費峰值，是許多項目要不“撐死”，要不就“餓死”，極其不利于旅游服務產業水平提高于平穩發展；第六，“黃金周”人為制造了交通堵塞、安全隱患重重，不利于和諧社會的建立。
由此可見，將“黃金周”改為均衡休閑度假消費的“帶薪休假”制度，將對國民經濟增長產生巨大的拉動作用。國際發展成功的經驗表明，當旅游需求由觀光旅游轉化為度假旅游時，對度假房產的購買需求必然產生。因此，休閑度假時代的到來，必將對旅游房地產發展產生巨大的推動作用。
但是，當休閑度假帶來對旅游房地產的強大需求時，對中國這樣一個人多地少的國家來講，是不能引導老百姓都去購買度假別墅或者度假房產，這樣將消耗大量土地、造成很多的關聯性浪費，那么什么樣的模式才是適合中國即將來臨的旅游地產消費高潮呢？科學的模式非常重要，要在構建節約型和諧社會和保證旅游房地產行業健康、具有可持續發展這個基本準則的基礎上，要少蓋房，蓋好房，保護環境、美化山河，打造具有中國特色的旅游地產創新模式，才能更好地利用旅游消費拉動社會經濟發展，這也正是目前需要深入研究的問題。
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發布時間：2015-07-30
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