當前，我國旅游地產開發正呈現出如火如荼的局面；加之近兩年來旅游業在金融危機中拉動內需的突出表現，國務院41號文件《關于加快發展旅游業的意見》發布，旅游地產的發展更是隨之受到進一步推動。投資主體更為廣泛，涉及各行各業；發展模式層出不窮，如濱海地產、溫泉地產、高爾夫地產、主題公園地產、古城鎮地產、節慶會展地產等。

        其中“古城鎮聚落類文化旅游地產”是較有特色的一類，即以中國傳統和本土文化、民族風情、節慶民俗等為核心吸引物，擷取中華民族傳統文化精髓為展示核心，以當代人追求古典、舒適、高雅、復古的文化氛圍和生活消費需求為標準，運用現代建筑、園林、水體等景觀營造手法，打造出的一種新型、仿古類古城、古鎮、古村落旅游地產。

        在具體表現方式上包括兩種類型。其一，在旅游業發展較為成熟的、歷史遺存文化遺產類古城鎮、古村落周邊開發的地產項目，如周莊古鎮、麗江古城、皖南宏村等；其二，是從零開始打造、平地起步、“無中生有”的仿古建筑類、開放式旅游地產項目，如河北“天下第一城”、開封清明上河園、四川芙蓉古城等，此類旅游地產項目投資大、風險高、成功者不多；而云南楚雄的彝人古鎮卻走出一條獨特的、快速成功之路。本文以彝人古鎮為原型進行剖析，總結出此類旅游地產項目開發及運營成功的關鍵主要包括以下六點。

1、成功要素之一：重定位，主題為先，特色民俗文化主題品牌吸引

        以市場需求為導向確定項目主題，以準確的定位擺脫成熟景區蔭蔽。沒有世界文化遺產、重點文物保護單位、歷史文化風景名勝等品牌資源作為依托、憑空打造的文化景區與地產，要想后來居上，必須找準定位，以特色主題作為突破口，尋找到自己的“文化藍海”。彝人古鎮，就是在區域旅游市場中成功的找到了自己的準確定位——融入云南省最具吸引力的“昆明—大理（白族）—麗江（納西族）—香格里拉”這條黃金旅游線，成為昆明至大理的旅游中轉站，打彝族文化、彝鄉風情牌，既成功擺脫了黃金旅游線上成熟景區的蔭蔽，又可以借勢共享客源，化競爭為競合，為云南黃金旅游線再添靚麗的一景。

2、成功要素之二：重品質，情景營造，塑造文化精品打造歷史夢境

        為游客營造一個歷史的夢境。這類旅游景區不同于主題公園的“外來文化移植”，也不同于很多地產樓盤的“西洋歐美崇拜”，而是依托中國傳統的、本土的、地域的、民族的文化精品，打造一個中國古典文化園。在景觀營造方面，景區處處傳播和弘揚的是中國建筑、園林、廣場、道路、公園等景觀營造手法；在規劃分區方面，體現古典文化聚落式的居住區、商業區、休閑區等的自然分隔與融合；在文化基底方面，彰顯中國古典傳統文化的博大精深。因此，景區以頂尖設計、精品包裝、個性化打造、高端品質等特點，不僅滿足了現代人追古懷舊的情結，而且創造出未來的文化遺產。

3、成功要素之三：重運營，快樂吸引，體驗型、開放式文化綜合體

        在旅游項目運營方面，除了在游憩產品的打造上，充分挖掘古城所在地的主流文化內涵，而且還要重視產品的觀演性、娛樂性、互動性、可參與性環節的設計。將原生態、本真的文化元素，如音樂、舞蹈、戲曲、雜技、游藝等非物質文化遺產元素，以零距離互動表演、戶外小劇場露天表演、主干道大展演、大巡游等多種動態方式呈現，自然融入到游客的游賞路線中，給人營造一種步入遠古時光片段中的新鮮感。

    &nbs[FS:PAGE]p;   在景區運營方面，突破以往“入門即收門票”的單一門票經濟模式，打造免門票的開放式街區，吸引原住地及周邊的居民進入休閑、購物、就餐，從而形成本地人氣較為聚集的商圈，提升景區內商鋪經營的財氣，打造一種全新的“居游共享”景區開發模式。

4、成功要素之四：重營銷，營銷創新，示范樣板社區進行實體營銷

        無論是四川的芙蓉古城，還是彝人古鎮，二者在開發和營銷模式上都有值得借鑒的一點，即：小規模建設一期項目成為試驗型、示范類的樣板區，采用“實體營銷”戰略。這種營銷理念運用在項目建設初期、正式投入運營之前，有利于在商鋪、客棧、餐飲等配套項目的招商引資方面，形成更強的說服力、助推力。再加上一支高效、實干、創新的營銷執行團隊，作為招商運營項目的把控者、執行者，甚至直接影響到項目后期滾動開發運營是否成功。

5、成功要素之五：重戰略，角色轉變，運營后形成“1+N”發展格局

        作為土地一級開發商，應在景區規劃的前期，就考慮到項目各地塊的土地升值和未來運營，準確、靈活的掌控項目規劃、建設等工作；并根據開發商自身的資源優勢、業務傾向、人力配備等特點，確定自營項目與招商項目的范圍，形成景區獨有的運營模式。

        一般的，對投資上億、規模較大的旅游項目，有實力而無旅游產業運營經驗的開發商基本上會選擇謹慎戰略，采取“1+N”模式，即在景區建成后，開發商只選擇景區內的核心景點來經營，絕大多數餐飲、住宿、游樂、購物等小規模配套項目，通過招商引入社會資金來經營，從而做到集中優勢兵力、抓大放小，并逐漸由先期的開發、主導角色，轉變為后期運營中的宏觀調控者、項目協調者、服務監督者，從而保證配套項目的運營風格、產品、特色等，與大景區的整體氛圍和特征相吻合。

6、成功要素之六：重品牌，造房先造景，以經營景區的手法經營片區

        總的來說，這類古城鎮聚落類文化旅游地產項目，形成了以“文化為基、景觀造勢、商鋪聚人、地產斂財”為特點的“大旅游地產”模式，造房先造景，以經營景區的方式經營城市片區的發展。景區吸引游人、人氣吸引商家、成熟的配套吸引業主入住，從而逐漸形成一個宜游宜居的成熟片區，吸引人、留住人、影響人。

        從項目的長期發展來看，當項目成功運營起來之后，要總結提煉出自身獨特的發展理念、塑造一個絕無僅有的知名品牌，除了要在重點客源市場通過渠道、媒體和網絡營銷等手段加以推廣之外，還可以依托自身實力，做輸出管理、咨詢指導等邊際業務的延伸，實現在全國的擴張，逐漸打造出一個規模化發展、具有國際影響力的優勢品牌。