前言：全球金融經濟遭遇寒冬，中國旅游地產掀起熱浪

一場產生于2008年初，在七八月間擴展為全球共振的金融風暴，雖經各國央行聯手注資、美聯儲降低再貼現利率等干預措施，目前危勢緩解，但其沖擊波仍在繼續蔓延。曾被世界喻為""二十一世紀全球經濟發展雙引擎""的美國與中國，卻意外地在這場""金融危機""下而顯得命運各異，在抵御""金融危機""蔓延到實體經濟的能力對比上，孰強孰弱的結果是不言而喻的，盡管這種對比也許并不能證明中國的經濟實力可以叫板美國，但是，卻不能忽視這種對比的背后所顯現的""美國金融危機""vs""中國發展契機""的歷史機遇。

近年來，中國經濟實力的快速增長推動了中國旅游地產的發展，以2007年為首，旅游地產的需求使其邁入一個快速成長階段；甚至被普遍認為房地產冬天的2008年，也被輿論稱之為旅游地產的春天；2009年，旅游地產愈演愈烈，某些異地海景房更是滿大街發宣傳單；一些號稱旅游地產的項目也通過手機短信對人們不斷“騷擾”。而隨著2009首屆中國國際旅游度假休閑投資地產(上海)博覽會暨中國旅游度假地產投資開發項目推介展覽會落下帷幕，旅游地產更是成了行業的一大話題。

作為亞洲最大的房地產專業會展，中國住交會向來被譽為中國房地產發展趨勢的“風向標”。第十一屆住交會于2009年12月4日在北京新國展拉開帷幕，與以往比城市住宅、尤其是北京地區的民用住宅項目少了，取而代之的是地方住宅項目，尤其是國內風景區的旅游度假地產。根據北京房地產開發市場和北京四季地產研究院對北京居民購房需求的最新調查顯示，以旅游休閑度假為目的的北京居民異地投資置業，自2005年起規模性釋放并逐年遞增，2006年北京居民購買外埠度假地產項目約為17300余套，2007年為24500余套，2008年為32600套，異地置業的成交套數穩步上升，這充分說明以北京為首的我國居民購房結構和需求的變化趨勢。

2010年1月4日，《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》發布，海南國際旅游島建設正式上升為國家戰略。一時間，海南被推上了加快發展的潮頭浪尖，同時也給中國的旅游度假地產提出了更高的要求，既要國際化但又不同與其他國家的發展模式，將開啟具有中國特色的新篇章，且標志著中國旅游度假地產新時代的到來。

中國旅游度假地產的新時代契機與挑戰

世界度假經濟發展規律表明，國民人均GDP超過1000美元時，國內就會出現旅游觀光需求；當人均GDP達到2000美元，旅游觀光需求向度假需求轉變；當人均GDP達到3000美元時，度假需求進入高速增長階段，當人均GDP達到5000美元時，旅游經濟逐漸向度假經濟轉變，并進入成熟期。目前中國人均GDP超過3000美金，并持續快速增長，且深圳、珠海、廣州、杭州、上海等大中城市人均GDP已突破5000美元，這意味著2010年中國已進入度假需求高速增長階段，并開始逐漸向度假經濟轉變，進入到成熟發展期。

度假是旅游業態的升級和擴展，其內容包括但不僅限于傳統的觀光旅游，還包括戶外運動、休閑養生、文化體驗等多項內容，對于度假產品提供商在管理和服務上的要求也更高。具體到度假地產來說，比起旅游地產，在物業服務、文化挖掘、綜合管理等方面均要更上一層樓。從“旅游時代”進入“度假時代”，主要表現為五個特征：一、人們生活節奏快，需要通過度假放松身心；二、度假的季節性比其他旅游形式明顯減弱；三、家庭式度假形式成為主流；四、度假活動范圍明顯縮小；五、度假房產成為投資熱點。

旅游度假地產最根本的市場價值在于滿足旅游度假需求，中國旅游度假地產的概念應該說是從“深圳華僑城”開始的，“華僑城模式”的實質是在大城市的中心區，依托城市大型旅游設施，面向城市住房需求開發住宅房地產。其產品形態并非度假產品，開發模式上或許可以[FS:PAGE]稱做為“旅游地產模式”。所以，其實質并非度假地產。

再以三亞為例，從近年開始，三亞的度假市場已經形成了淡季不淡的局面。很多民宅自發地改造為旅館，供旅客長短期的租住。所以說，三亞的度假地產不是房地產先行拉動的，而是市場需求自發形成的。由于市場很好，產品不愁賣，所以市場上沒有產生真正滿足度假需求的產品。在開發模式上簡單地復制常規房地產建房子、賣房子的簡單方式，“最聰明”、“最簡單”、“低成本”運作項目。度假物業的購買者在三亞一般基于“投資增值”、“度假”、“養生”三大利益動機而購房，現有普遍產品缺乏對買房人度假需求的深度思考，沒有理解其需求，滿足需求，提供一套全面滿足度假需求、實現購買者的度假效益、投資效益最大化的系統解決方案。

面對度假時代的來臨，面對中國旅游度假地產高速發展階段，面對不同的市場需求，面對人們對旅游度假消費更深層次的要求，以及高品質旅游度假地產的較長開發經營周期、品牌持久滲透……等一系列新時代的要求，如何充分理解度假時代、度假地產，充分了解度假需求，更重要的是如何充分理解購買者的需求？在天賦資源、項目規劃、產品設計、后續服務上如何體現旅游度假地產自身的特色？這些都是中國旅游度假地產進入新時代的挑戰。

預告：中國旅游度假地產的新時代（下）

中國旅游度假地產產品要如何做？才能夠在新時代發展中立于不敗之地

　　　成功關鍵要素——以旅游度假為開發導向，做旅游專家

　　　成功關鍵要素——打造復合產品，取得綜合效益

　　　成功關鍵要素——滿足個性要求，體現一種生活方式

　　　成功關鍵要素——互融互助，服務滲透，持久經營，共同發展